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2012年经济师考试中级房地产实务真题（网友版）
时间:2013-04-09
来源：经济师考试网 浏览次数：112
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1.90%的女士走进商店+微位置 2.中心地理论哪些是正确+ 3.反映阴阳向背+自然 .影响房地产需求的因素+价格水平+收入水平
1.90%的女士走进商店+微位置
2.中心地理论哪些是正确+
3.反映阴阳向背+自然
.影响房地产需求的因素+价格水平+收入水平+偏好
三、案例
（一）财务内部收益
81.净现值是多少
82.
83.
84.如何提高收益
（二）物业1200人
85.修建游泳池+800
86.选举业主委员会可是多少人+5+7+9
87.
88.
（三）某某在银行办理够房贷款50000元，分20年偿还，年贷款利率5%，
89.每月贷款额+300
90.第二个月利息是多少+208
91.哪个贷款比较低：个人住房公积金贷款，等额本金，个人住房商业贷款组合…
我记得有一题是房地产价格与（ ）负相关，答案有需求，供给。我答了与房地产供给负相关，看了书在P15页有。
单选有一题是：下列不属于建设用地使用权转让方式：出售、互换、赠与、出租，答案是出租。
还有一题：下列不属于建设用地使用权出让特征的：建设用地使用权不可以分别设立。
建设用地使用权征收方案公告要多少时间：30天？
下列哪一个不属于依法批准划拨的：盈利性医院、水利、公交车站台等。
下列哪些建设用地使用权可以无偿收回的，答案是以出让方式取得建设用地使用权进行房地产开发，满2年未动工的，可以无偿收回。
下列申请农村宅基地使用权不符合的条件：因结婚等原因，确需建新房分户的，答案应该是农村村每年把原有住房出租的。
多选有城市化引起的变化：城市化引起城市体系的属性和动态特征的变化；引起城市形态的变化；引起城市生态的变化；引起城市性态的改变。
多选：房地产征收和征用的特点：不需要征得产权人的同意，强制取得等，给予补偿；
找出事情的原因和结果是什么，答案是因果性调研。
住宅需求从生存型向发展型乃至享受型发展，是哪个（收入水平）。
次级资料的搜集：
不属于市场调研报告的语言运用：要简明、严谨、朴实，答案。。
哪个部分为市场调研报告的核心部分：答案为调研成果。
规划条件方面的限制：答案应该是每平米单价。
同一个房地产投资项目，也会因投资者的不同而导致其实际投资收益的不同，体现了房地产投资收益的个别性。
多选：专家意见法的优点：集思广益；避免偏见；有利于修正自己的意见和判断，不致碍于情面而固执已见。
项目主题策划：售楼中心形象设计；项目导示系统设计，项目品牌名称设计；项目VI系统设计，工地现场形象设计，
一年期利率一样，按月计息，按季度计息，按半年计息，实际利率从大到小排列。
哪个投资属于短期投资，只有建设期没有经营期，答案是出售型房地产开发投资。
评标：推荐不超过（3）名有排序的合格的中标候选人。
用产品单价表示的盈亏平衡点的公式：
房地产销售的间接渠道的优点：有利于发挥销售的专业特长。
共同代理的协调工作有谁做：由委托方开发商来协调。
多选：风险识别的过程：感知风险，分析风险。
一个完整的房地产开发项目的全寿命周期，包括：项目前期策划、规划设计、施工实施和使用四个阶段。
设计阶段运用控制投资估算：运用设计标准和标准设计，价值工程，限额设计方法
反应市场供求原则的定价方法：需求导向定价法；竞争导向定价法；比较定价法。
82题问的好像是静态投资回收期几年？
89题答案330那个，90题利息122元，208元是本金。
83题问的好像是内部投资收益率是多少，我记得答案是10%~20%之间，16%？
93题问的是商品房单位价格是多少；
94题问采用的是什么调查方法
95题问的是什么折扣定价策略：现金折扣和数量折扣
96题问的是如果满一个月后没达到预期目标，该采取什么措施，有个答案是降低首付，还有个答案是付款分期方式和金额不变，但是整个时间往后延。
最后一大题讲的是假设开发法：
97题求取估价对象价值的方法：讲开发完成后的价值减去（后续开发的必要支出及应得利润）。
98题待开发房地产价值：应该是开发完成后房地产价格减去（）：答案销售费用、销售税费、开发利润、后续开发的必要支出、取得待开发房地产的税费等。
多选题有：房地产估价报告由哪些组成：致估价委托人函；注册房地产估价师声明；估价结果报告；估价技术报告等。
单选有一题：建筑面积下多少钱，套内建筑面积下的单价是6250好像。
建筑物折旧：建筑物重新构建价格-建筑物市场价值。
房屋没有卫生间属于哪个折旧：功能折旧中的功能缺乏。
TOP
房地产价格：未来的净收益
业主权利：有一个是义务
临时管理规约是指由物业建设单位在（物业销售之前）依法制定的有关物业使用、维护、管理以及业主的共同利益。
多选：物业公司二级资质企业的条件：注册资本300万元以上，专业人员中级以上职称不少于10人等。
物业服务合同的种类：无名合同；药式合同，有偿合同，双务合同，劳务合同。
业主分户账面住宅专项维修资金余额不足（）应当及时续交。首期缴存额的30%
有一题计算第18个月支付本金利息和，是等额本金还款，答案有1000多，1800多，2791,4700多。我选了接近2000的这档，因为说了抵押贷款率30%。
采用收益法评估出的某宗房地产价值偏高，其原因可能有（）
A、选取的报酬率偏低；B预测的未来净收益偏大；C估计的使用期限偏短；D估计的运营费用偏大。E估计的空置率偏高。
等额本金还款抵押贷款方式的特征有（）
A每月支付的本金相等；B每月支付的利息均等。C每月还款额先大后小。D每月还款额先小后大。E借款人不易发生违约风险。
经济师考试
2.中心地理论哪些是正确+
3.反映阴阳向背+自然
.影响房地产需求的因素+价格水平+收入水平+偏好
三、案例
（一）财务内部收益
81.净现值是多少
82.
83.
84.如何提高收益
（二）物业1200人
85.修建游泳池+800
86.选举业主委员会可是多少人+5+7+9
87.
88.
（三）某某在银行办理够房贷款50000元，分20年偿还，年贷款利率5%，
89.每月贷款额+300
90.第二个月利息是多少+208
91.哪个贷款比较低：个人住房公积金贷款，等额本金，个人住房商业贷款组合…
我记得有一题是房地产价格与（ ）负相关，答案有需求，供给。我答了与房地产供给负相关，看了书在P15页有。
单选有一题是：下列不属于建设用地使用权转让方式：出售、互换、赠与、出租，答案是出租。
还有一题：下列不属于建设用地使用权出让特征的：建设用地使用权不可以分别设立。
建设用地使用权征收方案公告要多少时间：30天？
下列哪一个不属于依法批准划拨的：盈利性医院、水利、公交车站台等。
下列哪些建设用地使用权可以无偿收回的，答案是以出让方式取得建设用地使用权进行房地产开发，满2年未动工的，可以无偿收回。
下列申请农村宅基地使用权不符合的条件：因结婚等原因，确需建新房分户的，答案应该是农村村每年把原有住房出租的。
多选有城市化引起的变化：城市化引起城市体系的属性和动态特征的变化；引起城市形态的变化；引起城市生态的变化；引起城市性态的改变。
多选：房地产征收和征用的特点：不需要征得产权人的同意，强制取得等，给予补偿；
找出事情的原因和结果是什么，答案是因果性调研。
住宅需求从生存型向发展型乃至享受型发展，是哪个（收入水平）。
次级资料的搜集：
不属于市场调研报告的语言运用：要简明、严谨、朴实，答案。。
哪个部分为市场调研报告的核心部分：答案为调研成果。
规划条件方面的限制：答案应该是每平米单价。
同一个房地产投资项目，也会因投资者的不同而导致其实际投资收益的不同，体现了房地产投资收益的个别性。
多选：专家意见法的优点：集思广益；避免偏见；有利于修正自己的意见和判断，不致碍于情面而固执已见。
项目主题策划：售楼中心形象设计；项目导示系统设计，项目品牌名称设计；项目VI系统设计，工地现场形象设计，
一年期利率一样，按月计息，按季度计息，按半年计息，实际利率从大到小排列。
哪个投资属于短期投资，只有建设期没有经营期，答案是出售型房地产开发投资。
评标：推荐不超过（3）名有排序的合格的中标候选人。
用产品单价表示的盈亏平衡点的公式：
房地产销售的间接渠道的优点：有利于发挥销售的专业特长。
共同代理的协调工作有谁做：由委托方开发商来协调。
多选：风险识别的过程：感知风险，分析风险。
一个完整的房地产开发项目的全寿命周期，包括：项目前期策划、规划设计、施工实施和使用四个阶段。
设计阶段运用控制投资估算：运用设计标准和标准设计，价值工程，限额设计方法
反应市场供求原则的定价方法：需求导向定价法；竞争导向定价法；比较定价法。
82题问的好像是静态投资回收期几年？
89题答案330那个，90题利息122元，208元是本金。
83题问的好像是内部投资收益率是多少，我记得答案是10%~20%之间，16%？
93题问的是商品房单位价格是多少；
94题问采用的是什么调查方法
95题问的是什么折扣定价策略：现金折扣和数量折扣
96题问的是如果满一个月后没达到预期目标，该采取什么措施，有个答案是降低首付，还有个答案是付款分期方式和金额不变，但是整个时间往后延。
最后一大题讲的是假设开发法：
97题求取估价对象价值的方法：讲开发完成后的价值减去（后续开发的必要支出及应得利润）。
98题待开发房地产价值：应该是开发完成后房地产价格减去（）：答案销售费用、销售税费、开发利润、后续开发的必要支出、取得待开发房地产的税费等。
多选题有：房地产估价报告由哪些组成：致估价委托人函；注册房地产估价师声明；估价结果报告；估价技术报告等。
单选有一题：建筑面积下多少钱，套内建筑面积下的单价是6250好像。
建筑物折旧：建筑物重新构建价格-建筑物市场价值。
房屋没有卫生间属于哪个折旧：功能折旧中的功能缺乏。
TOP
房地产价格：未来的净收益
业主权利：有一个是义务
临时管理规约是指由物业建设单位在（物业销售之前）依法制定的有关物业使用、维护、管理以及业主的共同利益。
多选：物业公司二级资质企业的条件：注册资本300万元以上，专业人员中级以上职称不少于10人等。
物业服务合同的种类：无名合同；药式合同，有偿合同，双务合同，劳务合同。
业主分户账面住宅专项维修资金余额不足（）应当及时续交。首期缴存额的30%
有一题计算第18个月支付本金利息和，是等额本金还款，答案有1000多，1800多，2791,4700多。我选了接近2000的这档，因为说了抵押贷款率30%。
采用收益法评估出的某宗房地产价值偏高，其原因可能有（）
A、选取的报酬率偏低；B预测的未来净收益偏大；C估计的使用期限偏短；D估计的运营费用偏大。E估计的空置率偏高。
等额本金还款抵押贷款方式的特征有（）
A每月支付的本金相等；B每月支付的利息均等。C每月还款额先大后小。D每月还款额先小后大。E借款人不易发生违约风险。
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